في أعقاب الطفرة المذهلة في أسعار المنازل التي شهدتها معظم دول العالم المتقدم خلال العقد الماضي ، ظهرت الكثير من الأفكار حول كيفية تقييم المنزل "بشكل عادل". والسبب في ذلك هو أن الأساليب التقليدية ، مثل حساب أسعار المنازل كمضاعف للرواتب ، أو ربما القدرة على تحمل تكلفة الرهن العقاري كنسبة مئوية من الدخل ، يبدو أنها "توقفت عن العمل" مؤخرًا.
لا شك في أن أسعار المساكن .. مهم! .. في نهاية مداها مقارنة بأساليب التقييم التقليدية ، ولكن لا تدع أي شخص يخدعك أن هذا هو "المعيار" الآن ، أو أن "نموذجًا جديدًا" موجود. مثل هذا الحديث يمثل بحق ذروة فقاعة الأصول ، كما تشهد على انهيار الدوت كوم مع مرور الألفية. يمكن أن تتغير أشياء كثيرة مع تطور التكنولوجيا والمجتمعات ، لكن الطبيعة البشرية الأساسية ليست واحدة منها ، والدوافع المزدوجة لأي فقاعة أصول ، والخوف والجشع ، تظهر بشكل محبط في هذه الفقاعة أيضًا.
لذا ، إذا كنت تعيش في منطقة يتم فيها تداول المنازل ، على سبيل المثال ، ضعف العلاقة التاريخية المستدامة بالراتب ، فكيف يمكنك معرفة ما إذا كان هذا "جيدًا" أو "سيئًا"؟ سهل. هناك علاقة واحدة صمدت أمام اختبار الزمن وأدت إلى حدوث كل فترات الازدهار والانهيار في أسعار المنازل السابقة - العلاقة بين المنزل كأصل ، والعائد على هذا الأصل.
ماذا نعني بهذا؟ أي أصل له "عائد" - ما تقوم به للاحتفاظ بالأصل. "تعود" المنازل تقليديًا بطريقتين - عن طريق تقدير رأس المال (نمو سعر المنزل) وعن طريق الإيجار (إذا كنت تمتلك منزلًا ، فيمكنك تأجيره). نظرًا لأنه قد يكون من الصعب إنشاء معادلة بسيطة تعمل في كل من هذين العنصرين على حدة ، فعادة ما يتم تجميعهما معًا ، لإعطاء طريقة سهلة لمقارنة سعر البيع المطلوب للمنزل مقابل قيمته "الحقيقية".
هل هو معقد؟ لا ، الأمر بسيط. إذا كان سعر المنزل 12 مرة أو أقل من دخل الإيجار السنوي الذي يمكنك تحقيقه من هذا المنزل ، فهو "شراء". استثمار جيد بعبارة أخرى. شوهدت هذه المستويات لآخر مرة في المملكة المتحدة منذ ما يقرب من 5 سنوات ، وفي الولايات المتحدة منذ أكثر من 3 سنوات. على العكس من ذلك ، إذا كان سعر المنزل 20 مرة أو أكثر من دخل الإيجار السنوي الذي يمكنك تحقيقه في هذا المنزل ، فهو إذن "بيع" محدد.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك تريد شراء منزل بسعر 100000 دولار. أنت تعلم أن المنزل يؤجر حاليًا بـ 10000 دولار في السنة. وفقًا للحسابات ، سيكون المنزل "شراءًا جيدًا" يصل إلى 12 × 10 آلاف دولار ، أي 120000 دولار ، لذلك في هذه الحالة نعم ، يستحق الشراء الآن ، حيث من المحتمل أن تغطي تكاليف الرهن العقاري مع الإيجار ، أو حتى تحقيق ربح ضئيل من ذلك ، والاستفادة أيضًا من أي نمو قادم لرأس المال.
مثال آخر ، أنت تمتلك منزلًا يؤجر 20 ألف دولار سنويًا في حي فاخر. لاحظت أن منازل متطابقة في الشارع معروضة للبيع (وبيع!) بأكثر من 500000 دولار. خمن ماذا - حان وقت البيع - المنزل أغلى بـ 20 مرة من الإيجار السنوي! فرص أي زيادة في رأس المال في هذا السوق ضئيلة ، ويمكنك في الواقع تحقيق عائد أفضل بكثير بمجرد بيع المنزل ووضع العائدات في حساب مصرفي بفائدة. ومن المثير للاهتمام ، أن معظم المستثمرين الهواة يميلون إلى الاحتفاظ بالممتلكات بعد هذه النقطة ، وينتهي بهم الأمر غير قادرين على البيع لأن السوق يتجه نحو الانخفاض. إذا كان رقم الإيجار السنوي للسعر قد تجاوز بالفعل 20 ، فقد تكون متأخراً للغاية للبيع بسهولة.
ليس معقدًا كما يبدو ، أليس كذلك؟ فقط تذكر قاعدة "12 - 20" ، ويجب أن تكون قادرًا على الخروج من سوق المنزل في أفضل الأوقات.
ZZZZZZ